Na tejto stránke sa dozviete všetky dôležité informácie týkajúce sa zrušenia a vysporiadania podielového spoluvlastníctva.

Čo je to podielové spoluvlastníctvo?

Podielové spoluvlastníctvo predstavuje vlastnícky vzťah dvoch a viacerých osôb k tej istej veci. Jeho základným pojmovým znakom je podiel, ktorý vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Každý z podielových spoluvlastníkov má určitý podiel na veci. Tento podiel však nepredstavuje reálnu časť na veci, ktorá by bola vo výlučnom vlastníctve niektorého zo spoluvlastníkov. Ide tu o tzv. ideálny podiel. Všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadny z nich nemá na spoločnej veci presne vymedzenú či vyčlenenú časť, samozrejme, ak sa nedohodnú inak. Podstata podielového spoluvlastníctva spočíva v tom, že každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva v takom rozsahu, aký zodpovedá veľkosti jeho podielu.

Hospodárenie so spoločnou vecou

Pri hospodárení s vecou (napríklad jej predaj, prenájom) spoluvlastníci rozhodujú väčšinou hlasov počítanou podľa veľkosti ich podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Spoluvlastník, ktorý bol prehlasovaný a ktorý nesúhlasí so spôsobom hospodárenia so spoločnou vecou, o ktorom sa rozhodlo väčšinou hlasov, sa musí rozhodnutiu väčšiny podriadiť, alebo sa môže obrátiť na súd. Ak sa rozhodnete predmet vášho podielového spoluvlastníctva ako celok predať, zaťažiť záložným právom alebo vecným bremenom, potrebný bude súhlas všetkých spoluvlastníkov. Odchylná právna úprava platí v režime bytových domov.

Prevod podielu a predkupné právo

Každý podielový spoluvlastník môže so svojím podielom nakladať – môže ho previesť na iného alebo ho darovať, prípadne ho prenechať inej osobe závetom. Zákon však obmedzuje zmluvnú voľnosť pri prevode spoluvlastníckeho podielu, a to v prospech a na ochranu ostatných spoluvlastníkov. Ak niektorý spoluvlastník bude chcieť previesť svoj podiel na tretiu osobu, príp. len jedného spoluvlastníka, musí ho najskôr ponúknuť na odkúpenie všetkým ostatným spoluvlastníkom, a to za rovnakých podmienok, za akých by svoj podiel predal tretej osobe. Musí tak urobiť vo forme kvalifikovanej výzvy s uvedením minimálnej zákonnej lehoty, v rámci ktorej je potrebné predkupné právo uplatniť, a rovnako s uvedením všetkých podmienok predaja. Po márnom uplynutí lehoty a neprejavení záujmu o odkúpenie podielu, môže spoluvlastník svoj podiel voľne previesť (darovať, predať, zameniť). Výnimkou zo zákonného predkupného práva je odplatný či bezodplatný prevod blízkej osobe (napr. rodinnému príslušníkovi), bez ponuky na odkúpenie podielu ostatným spoluvlastníkom. Výzvu na uplatnenie predkupného práva je potrebné správne formulovať, inak sa môže stať že v budúcnosti spoluvlastníci žalobou napadnú samotný prevod nehnuteľnosti a budú sa domáhať vyslovenia neplatnosti kúpnej zmluvy.

Zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva

Občiansky zákonník vychádza zo zásady, že nikoho nemožno spravodlivo nútiť, aby zotrvával v spoluvlastníckom vzťahu. Časté sú prípady zdedených domov či pozemkov po starých rodičoch, ktoré dedičia nadobudnú do podielového spoluvlastníctva. Ak nemáte záujem zotrvať v spoluvlastníctve máte možnosť zrušiť podielové spoluvlastníctvo dohodou alebo rozhodnutím súdu.

1.) Zrušenie podielového spoluvlastníctva dohodou

Ako podieloví spoluvlastníci sa môžete kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť o jeho zrušení a následnom vysporiadaní. Právny poriadok tento spôsob zrušenia naviac uprednostňuje pred zrušením podielového spoluvlastníctva súdnym rozhodnutím. Dohodu o zrušení a majetkovom vysporiadaní spoluvlastníctva sa musia spoluvlastníci pokúsiť vždy pred podaním žaloby (návrhu) na súd, ktorou by sa domáhali zrušenia a vysporiadania spoločného majetku. Na to, aby navrhovateľ v konaní o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva uspel, musí podľa občianskeho zákonníka vyčerpať všetky dostupné prostriedky mimosúdnej dohody. S úspechom v súdnom konaní je spojená aj náhrada trov súdneho konania. Ak v súdnom konaní uspejete, odporca je povinný Vám nahradiť nielen zaplatený súdny poplatok, ale aj trovy právneho zastupovania. Dôležité je, aby dohoda o zrušení spoluvlastníctva upravila všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vysporiadava. Okrem toho, dohoda, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, musí spĺňať všetky zákonnom stanovené náležitosti, musí byť vyhotovená v písomnej forme a zavkladovaná na katastri. Požiadavka písomnej formy sa nevyžaduje v prípadoch, ak je predmetom vyporiadania hnuteľná vec, čo je však menej častý prípad.

2. Zrušenie podielového spoluvlastníctva rozhodnutím súdu

Ak sa Vám nepodarí dospieť k dohode o zrušení a vysporiadaní spoluvlastníckeho práva, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Súd v tomto prípade môže rozhodnúť o niektorom z nasledovných spôsobov:

•  rozdelenie veci – ak ide o reálne deliteľnú vec, ktorej rozdelenie je dobre možné a ak naďalej môže plniť svoj účel (výnimkou je delenie poľnohospodárskych a lesných pozemkov v extraviláne).
• prikázanie jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu – ak rozdelenie veci nie je dobre možné. Komu bude vec prikázaná, záleží od rozhodnutia súdu. Nie vždy je veľkosť podielu kľúčovým kritériom pre posúdenie, kto nadobudne vec do svojho výlučného vlastníctva.
• predaj tretej osobe a rozdelenie sumy podľa veľkostí spoluvlastníckych podielov – ak žiadny so spoluvlastníkov nemá záujem vec vlastniť.

Ak máte konkrétne otázky alebo záujem o zastupovanie, neváhajte nás kontaktovať.